文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　<6千克等于多少斤 6千克是多少磅strong>目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居(jū)民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。6千克等于多少斤 6千克是多少磅资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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